新罗区人民政府，龙岩经济技术开发区（龙岩高新区）管委会，市直各单位：

　　现将《关于加强龙岩市中心城区物业管理的若干意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

龙岩市人民政府

　　 2017年4月21日

　　 （此件主动公开）

关于加强龙岩市中心城区物业管理的若干意见

　　为进一步加强龙岩中心城区物业管理工作，提升物业管理服务质量，改善人居环境，提高城市建设管理水平，根据国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，提出以下意见。

　　一、指导思想

　　以科学发展观为指导，以和谐城乡建设为契机，以改善人居环境、提高生活质量、提升城市形象为目标，坚持“政府主导、属地管理、示范带动、循序渐进”的原则，建立健全物业管理长效机制，扩大物业管理覆盖面，提升物业管理服务质量和居民幸福指数，构建具有特色的物业管理机制和运行模式，推动物业管理工作上水平。

　　二、理顺管理体制机制

　　社区物业管理工作，按照“区政府（经开区管委会）负责，街道办事处（镇）组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区建设统一管理，大力推行“四位一体”社区管理模式，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。

　　新罗区人民政府（经开区管委会）负责市住房和城乡建设局下放的物业管理行政监管职责，并委托区（经开区）住房和城乡规划建设局具体执行，各街道社区服务中心（各镇村建设管理中心）加挂物业管理工作站牌子，配备必要的物业管理专职人员，履行街道（镇）的物业管理职责，各街道（镇）和社区居委会建立“领导挂村居，干部包小区”物业管理责任制。

　　龙岩市城市管理行政执法局履行市住房和城乡建设局委托的物业管理职能（《关于增加龙岩市城市管理行政执法局职权范围的通知》龙政综〔2014〕56号）。

　　龙岩市住房和城乡建设局履行除下放和委托后的其它物业管理法定职能。

　　龙岩市城市管理委员会负责协调市、区两级住建、规划、卫生、环保、公安、交警、消防、工商、物价、人防、质监、安监、民政、供电、水务等有关部门，按照各自职责依法做好物业监督管理工作。

　　三、建立三级物业管理协调体系

　　按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立“区（经开区）、街道（镇）、社区（村）”三级物业管理协调体系。

　　新罗区人民政府（经开区管委会）定期召开专题会议，协调解决辖区内物业管理重大问题。

　　街道办事处（镇人民政府）牵头负责组建本行政区域内已具备条件的住宅小区业主委员会，定期组织业主委员会委员参加小区综合管理业务培训；负责受理并依法处理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业提出的物业管理各种问题；负责建立街道（镇）物业管理联席会议制度，加强沟通，共同协商，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。联席会议事项涉及相关行政职能部门的，有关部门应当积极参与。

　　社区居委会（村委会）协助街道办事处（镇人民政府）组建住宅小区业主委员会，指派代表参加相关物业管理区域首次业主大会筹备组和换届筹备组工作，依法加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和协调；对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，应协助做好业主共同财产清算工作。支持物业服务企业在社区开展服务活动，协同区住房和城乡规划建设行政主管部门和街道（镇）物业管理工作站加强对小区物业经理和物业从业人员的管理，对物业服务企业和辖区内住宅小区的评先评优工作提出意见。将物业管理纳入社区建设的重要内容，教育居民依法履行应尽的义务，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动，调解民间纠纷，协助维护社会治安，合力做好社区内物业管理各项工作。

　　四、规范物业管理活动中相关主体行为

　　物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供相应服务，收取物业服务费，实行明码标价收费公示制度。因物业服务收费问题产生纠纷的，不得对业主强制停水、停电，应通过平等协商或法律途径解决。协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中违反有关法律法规规章规定以及管理规约的行为，应当及时予以劝阻、制止。对违反管理规约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关法律法规规章规定的行为，应当在24小时内报告当地有关行政主管部门。在承接或退出物业服务时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作。物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。

　　建设单位应当按照规定配置相应的物业管理用房，具体为：建筑面积10万平方米以下的小区，按照不少于总建筑面积4‰且不少于50平方米配置；建筑面积超过10万平方米的，超过面积部分按照2‰配置。按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。办理物业承接验收手续时，依法做好相关资料的移交工作，建立档案规范管理，对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。对已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法提起诉讼，负责召集业主大会会议，向相关社区居委会（村委会）通报有关情况。定期公布财务经费使用情况，协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，督促业主及时交纳物业服务费用和专项维修资金，配合公安机关做好维护物业管理区域内的社会治安，配合社区居委会（村委会）依法履行自治管理职责，支持社区居委会（村委会）开展工作并接受其指导和监督。依法做好相关资料移交和财产清算工作。对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主委员会可实行合理的薪金补助制度，具体由业主大会在管理规约中明确。

　　五、加强物业服务队伍管理

　　加强物业服务从业人员培训教育。市、区两级住房和城乡建设行政主管部门应结合本地实际，定期开展物业服务从业人员的业务培训、继续再教育、物业服务技能竞赛等活动，邀请专家举办专题讲座，不断提高从业人员职业素养、技能和服务水平。从业人员业务培训活动至少每年举办1次，继续再教育每年举办1次。

　　开展评优创优，增强行业自律。市、区两级住房和城乡建设行政主管部门通过开展物业小区评优创优活动，发挥行业先锋模范作用，营造争优、创优氛围，促进物业服务专业化、品牌化发展。充分发挥行业协会作用，开展行业自律和行风建设互评互查活动。

　　整顿物业服务市场秩序。市、区两级住房和城乡建设行政主管部门会同相关部门开展物业服务市场秩序整治活动，严肃处理物业服务企业侵犯业主权益以及财务不透明等各项违法违规行为。

　　实行小区经理登记制度。市、区两级住房和城乡建设行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）、社区居委会（村委会）强化对小区进行监管考评，对物业服务企业在履行《物业服务合同》和落实物业管理相关法律、法规规定等工作进行每年两次的考评，建立行业约束机制。

　　抓好以动态考核为主的行业管理，严格市场准入，逐步尝试企业等级评定制度。完善企业信用管理体系，对物业服务企业违规行为及时记入企业信用档案，建立黑名单制度，并适时向社会公布，逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

　　六、引导和扶持物业服务行业发展

　　建立“质价相符”的物业服务收费标准。定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，及时制定与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布；监督物业服务企业全面推行明码标价收费公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容等在住宅小区内向业主公示。建议法院对物业服务费诉讼判决适用简易程序和依债权人申请发布支付令，达到快速立案、调解、审结、执行。金融部门应将经法院判决确认属业主恶意欠缴物业服务费的行为纳入银行个人征信系统，依法采取各种方式督促业主诚信缴费。

　　完善小区配套建设。各级各有关部门要将辖区内一些分散的、规模较小的老旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理资源共享和规模效益。社区居委会（村委会）应加强对无物业管理小区物业服务的指导，发展专业化的物业服务。通过采取选聘物业服务企业入驻实施专业化管理、业主大会决议自治、业主大会委托社区居委会管理等方式，解决老旧住宅小区管理难问题。新建楼盘应配足物业管理用房及停车位、车库等配套设施。

　　对未实行“一户一表”改造的物业管理区域，物业管理单位应积极配合供水或供电单位加快推进“一户一表”改造。自来水公司对小区原有的二次供水变频设施进行使用评估，确认变频设施可以使用的应当节约成本予以留用；对更新转换的产品应承担相应的保修维护责任。物业小区的业主应按照规定缴交住宅专项维修资金，维修资金的管理规定由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政部门制定，报市政府批准后实施。

　　优化物业服务市场环境。培养健康的物业服务市场，依托行业协会，强化行业自律管理，建立物业服务招投标有形市场，规范物业项目接管和前期物业服务招投标，政府投资或控股建设项目的前期物业招投标均应进入市级公共资源交易平台。发挥品牌企业带动效应，依托前期物业服务招投标平台，积极引入资质高、信誉好、服务质量优的大型品牌物业服务企业入驻，推动全市物业服务水平的逐步提升。

　　七、强化组织实施

　　加强实施目标责任考核。市政府将物业管理工作纳入对新罗区政府（经开区管委会）及市直相关部门的工作考核，新罗区政府（经开区管委会）将物业管理工作纳入对街道办事处（镇人民政府）、社区居委会（村委会）、各相关职能部门（基层组织）年度工作考评的重要内容。逐级签订年度物业管理工作目标责任书，对下一级单位的物业管理工作实行定期督查，年终听取物业管理工作情况汇报，并会同效能管理部门进行综合评定。对工作考核或综合评定不合格的单位，不得评为社会治安综合治理、平安建设先进单位和文明单位。

　　健全保障机制。各级各有关部门应加强物业管理机构建设，确保物业管理工作有机构、有人员负责。各级财政应安排物业管理专项资金，用于各物业管理行政机构正常的工作经费和人员经费，以及开展物业管理评优创优、以奖代补等相关支出，确保物业管理工作有经费保障。

　　加强文明礼仪教育。结合物业管理工作，弘扬志愿精神，普及志愿理念，加强文明礼仪教育，开展争创“文明家庭”“文明楼院”、争当“文明市民”以及开展各种形式的志愿活动，在小区内形成尊老爱幼、互助友爱、家庭和睦、邻里团结的和谐人际氛围。开展丰富多彩的文体活动，普及科学知识，移风易俗，营造文明健康的社会风气，带动小区文明建设、综合治理等工作再上新台阶。

　　营造良好的舆论氛围。新闻媒体和各有关单位应采取多种形式，大力宣传物业管理相关法规，加强物业管理的正面舆论宣传，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识和责任意识，树立物业管理的服务消费观念，引导业主支持和主动参与物业管理活动，自觉遵守物业管理法规和管理规约，推动全市物业管理水平的不断提高。

　　八、本意见具体实施细则由新罗区人民政府（龙岩经济技术开发区（龙岩高新区）管委会）制定。